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2026年7月，淡滨尼一个执行共管公寓项目（EC）的业主，刚刚完成了一笔让人眼红的交易：
Tampines Trilliant一套1970平方英尺的四卧顶层单位，以305万新元卖出——这套房子是业主在2020年11月以176万新元买入的。
持有5年半，净赚约130万新元。
年化回报率接近6.6%。
其以每平方英尺1548新元的价格成交，突破了之前每平方英尺1400多新元的交易价格，也因此创下该项目顶层公寓转售价格的最高记录：
这不由得让人发问：
一个EC项目，凭什么成了印钞机？
01
EC是什么？
新加坡的夹心层住房
执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）是新加坡在1995年推出的一种混合型住房。
它介于组屋和私宅之间，目标人群是那些收入超过组屋购买顶限、但又觉得私宅太贵的夹心层人士。
执行共管公寓由私人发展商建造销售，享有与私宅大致相同的设计与设施，但价格比同等私宅要低20%至30%。
这听起来是很不错的制度设计。
但执行共管公寓有一道紧箍咒——最低居住年限。
在原政策下，执行共管公寓业主，须自住至少5年才能转售给新加坡公民或永久居民；满10年后，才能完全私有化，卖给外国人。
这道紧箍咒原本是为了防止炒房，结果却阴差阳错地成了一道财富密码。
02
EC
如何成为印钞机？
仔细分析EC造富的原因，不外乎这三个：
第一，初始价格被低估。
执行共管公寓是政府补贴住房，初始定价低于市场价。
根据市区重建局数据，新执行共管公寓的中位数尺价从2016年的782元，到2026年前四个月已飙升至1843元，过去十年翻了一倍多。
第一批业主以补贴价买入，赚在了起跑线上。
第二，5年最低居住年限制造了时间差。
第一批业主以补贴价买入，5年后以市场价卖出。
从2021年到2025年，约75%的执行共管公寓转售交易在刚满5年最低居住年限后不久完成，远高于此前五年的45%。
这一高一低，相当于“抄了个楼市底”。
第三，市场需求实在太旺盛。
根据PLB Research的数据，2024年获利至少100万元的执行共管公寓转售单位有38个，是2023年15个的两倍多。
自执行共管公寓计划推出以来，已有85个执行共管公寓单位转售获利超过100万元，早期执行共管公寓买家平均投资回报率高达124.54%。
2026年第一季度，价格涨幅最大的交易全部来自执行共管公寓，涨幅达130%到140%。
由此可见，执行共管公寓的市场需求非常大。
在这样的市场下，Tampines Trilliant不是孤例。
比如，2024年，碧山苑一套四房单位以216万新元成交，业主2001年以54.9万新元买入，净赚161万新元，回报率达293%。
市场是时候改变了。
03
政府出手
5年套利时代终结
执行共管公寓的暴利，政府看在眼里。
2026年5月8日，国家发展部长徐芳达宣布了执行共管公寓三大政策调整：
变化一：最低居住年限从5年延长至10年。
买家须住满10年后才能出租、购买另一间私宅或将房子出售给公民和永久居民；只有在第15年后，才能卖给外国人。
变化二：终止延迟付款计划。
买家不能再使用延迟付款计划（允许买家仅支付首付剩余在入住时支付），须和私宅买家一样，按建筑进度分期付款。
变化三：首购族配额上调。
首购族配额从70%上调至90%，优先期从1个月延长至2年——这意味着在项目推出后的两年内，90%的单位将优先保留给首次购屋者。
徐芳达在演讲中说：我们希望这能促使发展商降低标地出价和执行共管公寓售价，也让首购族有更大的机会买到执行共管公寓。
市场认为，这些变化对执行共管公寓市场的转售交易量会产生抑制作用，买家会以长期自住为前提购房，而非只着眼于资本增值。
04
新规之下
执行共管公寓还能买吗？
新规出来后，很多人在问同一个问题：执行共管公寓还能买吗？
对首批业主来说：
10年最低居住年限意味着锁定期翻倍，以前5年就能套现，现在要等10年。
对买家来说：
执行共管公寓依然是价格低于私宅的上车选择。但投资周期拉长了一倍，5年赚百万的故事可能成为历史。
对市场影响来说：
分析师认为，私宅的卖方印花税锁定期为四年，比执行共管公寓的10年最低居住年限宽松得多，部分需求可能外溢至私宅或百万组屋市场。
2026年预计有四个新执行共管公寓项目推出，是过去八年来最多的一次——新政策将带来更多变化。
但核心逻辑没有变：
执行共管公寓的初始价格仍然低于市场价，这个折扣依然存在，只是套利的时间成本从5年变成了10年。
写在最后
5年半，净赚约130万新元。
这样的财富神话，是踩中了政策红利。
随着政策的改变，这样的财富神话将会变少——但对真正需要房子住的人来说，执行共管公寓依然是一个值得考虑的选择。
对你而言，房子是住的，还是来投资的？来聊聊？
