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7月28日上午，国家发展部长徐芳达在第11届新加坡经济评论大会上宣布了一个重磅消息：
卖私宅购转售租屋的15个月等候期，即日起取消！
什么意思？
就是，你卖了私宅，不用再等15个月，就可以马上去买转售组屋了！
建屋局随后也确认：所有私宅业主出售房子后，不再需要等待，可立即购买任何非津贴转售组屋。
今天之前还在排队等豁免的人，不用等了！
一句话：加了近四年的锁，今天开了。
01
为什么加这把锁
2022年的过热
要理解这个变化，得先回到四年前——
2022年，新加坡的组屋转售市场有多热？
根据建屋发展局2023年1月数据，2022年全年组屋转售价上涨了10.4%，2021年更是涨了12.7%。
两年加起来涨了将近四分之一，转售价格指数处在历史新高！
为什么这么热？
徐芳达在演讲中解释了三件事：
第一，疫情打乱了BTO的施工进度。
BTO即预购组屋（Build-To-Order），意为先申购后兴建，是新加坡租屋的主要发展模式。预购组屋工程延误，导致新组屋供应跟不上。
第二，家庭规模在缩小，更多人需要自己的房子。
年轻人延迟结婚同时渴望独立生活、丧偶或离婚的老年人希望独居、核心家庭取代三代同堂成为主流，这些都使得新加坡家庭规模不断缩小，从而增加了对房子的需求。
第三，低利率环境让房贷变得更便宜，需求被进一步推高。
2026年，新加坡的银行房屋贷款利率已降至约1.4%至1.8%的水平，远低于建屋发展局（HDB）提供的2.6% 优惠贷款利率。这意味着，房贷压力得到了极大的降低。
供需失衡，价格飙涨——于是政府从2021年起陆续推出一系列降温措施，2022年9月推出的15个月等候期是其中之一。
当时官方的逻辑很直接：私宅业主卖了房子转头买组屋，会进一步推高已经过热的转售市场——让他们等15个月，给市场降降温。
临时措施，就意味着总有一天会取消。
02
为什么现在开锁
市场变凉了
四年过去了，市场发生了什么变化？
三个数据说明一切：
数据一：涨幅断崖式下跌。
根据建屋发展局2026年1月预估数据，2025年组屋整体转售价同比增长约2.9%，显著低于2024年的9.7%增幅，是过去六年来增幅最小的。
数据二：连续两季下跌。
2026年4月预估数据，2026年第一季转售价环比跌了0.1%，是近七年来首次回落。7月最终数据显示，第二季再跌0.3%，连续两季下跌。
建屋局指出，转售价格指数首季下跌0.1%，第二季下跌0.3%，市场已出现趋于稳定的迹象。
数据三：交易量也在跌。
7月数据显示，今年第二季转售组屋成交量6396宗，比去年同期的7102宗减少9.9%。这是六年来同期的最低纪录。
同时，供应方面也有了很大的进展：
接下来几年大量组屋将满最低居住年限（MOP），其中会有相当多的数量进入转售市场。
建屋发展局数据显示，2026年预计约1.3万套组屋满MOP，几乎是2025年的两倍。2027年和2028年还将有更多单位陆续满足转售条件。
徐芳达原话是：市场情况好转，15个月等候期已达到稳定市场的目的。
他还说：这个政策推行后，为不少真正有住房需求的家庭带来不便，影响他们从私宅转换至组屋的计划。
四年了，是时候拆掉这把锁了。
03
谁受益
谁不受影响
先说受益的人：
自2022年措施推出以来，建屋局每年大约收到1800份私宅业主就豁免15个月等候期提出的上诉，约每四宗上诉接纳一宗。
现在，他们不用申请了，直接可以买。
一个关键细节必须说清楚：
30个月等候期还在。
如果你想买的不是普通转售组屋，而是预购组屋（BTO）、拿购屋津贴买转售组屋、买执行共管公寓（EC）或者向建屋局申请房贷，卖了私宅后还得等30个月。
另外，还有一个新要求：
私宅业主购买转售组屋时，必须在交易完成后六个月内出售原有私宅单位，不论该单位位于新加坡还是海外。
这是为了防止有人占两头。
04
市场分化
一边降温一边火热
取消15个月等候期，这放在整体市场看，更有意思：
当前，市场分化严重——
整体市场在降温，价格连续两季下跌，交易量同比跌了近10%——同时，高端市场还很火热。
2026年第二季度，百万组屋交易达到491宗。百万组屋占全部转售交易的比例，从第一季的6.5%上升到了第二季的7.7%。
这是有史以来数量最高的一次。
高端租屋交易中，大巴窑以66宗位居榜首，其次是女皇镇和红山。
为什么有人愿意花百万新元买组屋？有三点原因：
一是高收入首次购房者降维买组屋。
有些本地夫妇月入超过1.4万新元（BTO收入顶限）或1.6万新元（EC收入顶限），买不了新组屋或新EC。
对他们来说，一套120万、剩90年以上屋契的四房式转售组屋，比郊区一套900平方英尺的新公寓（可能超过200万）划算得多。
二是高收入PR家庭。
PR不能买新组屋，但双方成为PR满三年后可以买转售组屋。
新加坡计划未来五年每年批约4万PR，其中一部分高收入PR会成为高端转售组屋的买家。
三是年轻买家不想等BTO。
转售组屋可以立即入住，不用等好几年，也不用抽签。
这些需求，不会因为取消15个月等候期而消失。
05
取消15个月
会怎样
其影响可以分为两个阶段考察：
从短期来看：
被压抑的需求会释放一部分，每年那1800份申请中没获批的约1350户家庭，现在可以直接入场了。
但这个数量不算大，不会造成市场暴涨。
需要关注的是心理层面的影响：政策松绑可能被解读为政府认为市场已经安全了，这本身就可能影响买家预期。
从中长期来看：
真正新增的需求来自各年龄层尤其是55岁以下、想从私宅换到组屋的家庭。这些人通常有一定经济实力，可能成为百万组屋的新买家。
但别忘了，供应也在增加——2026年有约1.3万套，2027年也会有大量组屋满MOP进入市场。
因此，整体市场大概率继续平稳，高端市场可能继续坚挺。市场的分化，可能不是暂时的，而是新常态。
此外，租屋价格也会产生变化。
分析师指出，转售组屋将出现双速发展的现象，成交量占比较大的是屋龄较高的二手组屋，而价格涨幅大的是屋龄较低的新转售组屋。
如果整体转售价格持平，但百万组屋占比持续上升，不同组屋业主之间的财富差距可能扩大——
这意味着，大巴窑、女皇镇、红山的业主身家在涨，而非成熟市镇的业主可能原地踏步。
写在最后
15个月等候期的取消，对想从私宅换到组屋的人来说，是一个实实在在的好消息。
但卖公寓后马上可以买组屋不等于卖了就能买BTO，30个月的等候期还在，别搞混了。
同时，新加坡的组屋市场正在分化，整体在降温，高端依旧火热。取消15个月等候期，可能会让这个分化更明显。
如果你身边有卖了私宅，一直在等15个月的朋友，那么你可以恭喜他了——现在可以直接买了！
最后，你觉得取消15个月，会让组屋房价涨起来吗？
