新加坡私人住宅市场在2026年上半年表现强劲后，下半年预计将迎来新一轮供应潮。

 

预计将有约3550套新私人住宅单位推出市场，其中首批4个项目、共1679套单位，最快将在7月登场，进一步测试市场购买力。

 

分析师认为，未来新盘价格仍会继续上涨，但买家的承受能力已经开始形成明显的价格上限，因此短期内新盘均价突破**每平方英尺4000新元（psf）**的可能性不大。

 

 

下半年供应量与上半年相当

 

根据市场统计：截至目前，2026年上半年（不包括EC执行共管公寓）共推出：

 

• 7个私人住宅项目
• 共3534套单位

 

表现最亮眼的项目包括：

 

River Modern

 

• 共455套
• 已售出93%
• 中位价：3229新元/平方英尺
   

Pinery Residences（淡滨尼）

 

• 共588套
• 已售出94%
• 中位价：2548新元/平方英尺
   

Tengah Garden Residences

 

• 共863套
• 仅剩3套未售
• 中位价：2113新元/平方英尺
   

7月预计推出4大项目

 

Huttons Asia首席执行官叶润祥（Mark Yip）表示，7月有望推出以下项目：

 

 

市场预计售价如下：

 

Amberwood at Holland

 

预计均价：

 

2900-3000新元/平方英尺

 

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Dunearn House

 

预计均价：

 

3200新元/平方英尺

 

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Lentor Gardens Residences

 

预计均价：

 

2300新元/平方英尺

 

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Lucerne Grand

 

预计均价：

 

2600新元/平方英尺

 

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农历七月将影响第三季度销售

 

传统上，每年第三季度都是开发商销售淡季。

 

原因在于农历七月（俗称“鬼月”）期间，不少买家会避免做重大投资决定。

 

2026年鬼月时间：

 

• 8月13日开始
• 9月10日结束
   

因此市场预计Q3整体销售节奏将放缓。

 

最大焦点：Thomson Reserve

 

第三季度最受关注的新盘将是：

 

Thomson Reserve

 

• 1240套单位
• 位于原Thomson View集体出售地块
• 由UOL与CapitaLand联合开发
   

由于地价仅：1178新元/容积率平方英尺（psf ppr）

 

开发商拥有较大的定价空间，因此被认为有机会推出具有竞争力的价格，同时维持可观利润。

 

新加坡房价涨幅已经放缓

 

Savills Singapore研究主管Alan Cheong指出：近年来房价持续上涨，但涨势已经趋于温和。

 

私人住宅价格涨幅

 

 

2021年的大涨最终引发政府在随后几年推出多轮降温措施。

 

HDB转售价格涨幅

 

 

同样明显降温。

 

新盘价格越来越贵，但“天花板”开始出现

 

过去两年：

 

• 地价上涨
• 建筑成本上涨
• 融资成本上涨
   

推动开发商不断提高售价。

 

但市场人士发现：

 

买家开始展现明确的价格敏感度。

 

开发商想卖更贵，但买家未必愿意买单。

 

OCR（外围区域）价格已逼近3000元/平方英尺

 

今年4月推出的：Vela Bay（Bayshore）

 

首轮开盘即售出72%

 

中位价达到：2865新元/平方英尺

 

创下外围区域新高。

 

Knight Frank研究主管Leonard Tay预计：

今年剩余时间推出的大多数项目，价格应该仍会维持在3000元/平方英尺以下。

Alan Cheong则认为：

 

条件相对普通的新盘价格区间可能落在：

 

2100-2400新元/平方英尺之间。

 

CCR核心区可能突破3500元/平方英尺

 

PropNex首席执行官冯建伟（Kelvin Fong）认为：核心中央区（CCR）部分新项目均价可能达到：3300-3500新元/平方英尺

 

甚至更高。

 

事实上，目前已有不少项目超过3000元/平方英尺：

 

 

单位：新元/平方英尺

 

短期内突破4000元/平方英尺机会不大

 

Alan Cheong认为：市场要实现新一轮价格跃升，需要满足几个条件：

 

1. 就业市场保持稳定

居民收入持续增长。

 

2. AI不会大规模冲击就业

如果人工智能导致大规模裁员，住房需求可能受到影响。

 

3. 经济基本面持续改善

房价必须获得真实需求支持，而非投机资金推动。

 

因此：

即使是高端新盘，短期内均价突破4000元/平方英尺的机会仍然不高。

哪些项目最值得关注？

 

Thomson Reserve市场普遍认为将成为下半年最强销售项目之一。

 

• 1240套超大规模
• 产品覆盖面广
• 价格有竞争力
• 靠近成熟住宅区
   

Dunearn House同样备受关注。

 

• Bukit Timah Turf City首个新公寓项目
• 靠近地铁站
• 近年来区域新盘供应稀缺

分析师认为：

它有机会刷新该区域99年产权公寓的新价格纪录。

 

Lucerne Grand位于裕廊湖区附近。

 

• 与Lakeside MRT直接连接
• 综合发展项目
• 区域长期供应不足
   

预计将吸引大量自住买家。

 

EC市场或比去年更火爆

分析师认为：未来即将推出的EC项目可能比私人公寓更受欢迎。

 

• Senja Close
• Woodlands Drive 17
• Sembawang Road
   

等地项目。

 

由于这些项目不受2026年5月新EC政策影响（包括更长MOP以及更多首次购房者优先配额），预计将获得强劲需求。

 

2026全年成交预测

 

Huttons & PropNex预测不含EC：

全年约9000套新房成交

 

CBRE预测（较保守）

7500至8500套

 

相比2025年的：10815套

 

将略有回落。房价未来走势

 

CBRE东南亚研究主管宋明蔚（Tricia Song）预计：2026年私人住宅价格仍将保持：2%-4%的温和增长

 

她指出：

 

自2020年第一季度疫情低点以来，新加坡私人住宅价格累计上涨已经达到：

43.5%

 

但目前市场并未出现：

• 热钱炒作
• 大规模外国资金推动
• 脱离经济基本面的上涨
   

因此暂时没有出现需要进一步调控的迹象。

她强调：

如果未来房价涨幅明显快于经济增长，或出现大量投机资金流入，政府仍可能再次出手调控。

 

2026年下半年，新加坡楼市将迎来约3550套新供应，整体市场仍然健康。

 

虽然地价和开发成本持续推高新盘售价，但买家承受能力开始形成明显“价格天花板”。

 

分析师普遍认为，未来半年新盘价格继续上涨，但大部分项目仍将维持在3000新元/平方英尺以内，即便是核心区项目，短期突破4000新元/平方英尺的可能性也不大。

 

Thomson Reserve、Dunearn House 和 Lucerne Grand 将成为下半年最值得关注的三个新盘。