两间店屋850万，尺价仅881新元！新加坡店屋的“捡漏”机会来了？

新加坡店屋市场一则转售消息让人吃了一惊：

北运河路42号和43号，两间相邻的保留店屋，正在以850万新元的指导价求售。

42号是五层楼，6360平方英尺。43号是两层楼，3290平方英尺。加起来9650平方英尺，尺价仅881新元。

步行3分钟到克拉码头地铁站，5分钟到牛车水。目前全部出租，有稳定租金收入。

850万新元，听起来是一笔巨款。

但放在新加坡店屋市场里，这个价格就低得有点“不正常”了。

我们再看看同一条街店屋的历史成交价：

2025年12月，北运河路37号店屋以2390万新元成交，土地面积1730平方英尺，尺价高达1万3810新元。

两者都是店屋，位置几乎相邻：

2025年，一间卖了2390万，到了2026年，两间加起来只卖850万。

然后看看同区其他店屋的行情：

• 2025年9月，惹兰勿刹三间相连的999年地契保留店屋以3650万新元集体出售；

• 2026年7月，惹兰勿刹一间永久地契商业保留店屋以850万新元的指导价挂牌出售；

• 同一时期，惹兰勿刹和赛阿威路交界处的两间相连店屋，整体出售指导价为920万新元，尺价约2305新元。

CBD店屋的价格通常在5500至8000新元/平方英尺。

北运河路所在的驳船码头保留区属于第1邮区，2026年第二季第1和第2邮区的店屋平均尺价高达1万2024新元。

而北运河路这两间店屋的尺价只有881新元。

为什么这么便宜？是“捡漏”还是“有坑”？

2026年第一季，新加坡店屋市场预冷。

有多冷？

交易量跌到了28年来新低，谨慎的投资者和价格错配，把市场拖入了冰点。

但第二季突然反转。

根据合登集团统计，全岛共完成16宗店屋交易，总金额达1.937亿新元，环比暴增115.2%。

平均交易额从第一季的640万新元跃升至1210万新元，几乎翻了一倍，其中超过六成的交易价格在500万新元以上。

第二季整体平均尺价环比上涨21.3%，达到5694新元；第1和第2邮区的平均尺价更是环比大涨29.7%，达到1万2024新元。

其中最大的一笔交易是罗弄力步的三间相连永久地契店屋，以7000万新元成交。

市场在避险需求和低利率环境的双重推动下，正在复苏。

莱坊预计，2026年全年店屋交易总额将略低于10亿新元，价格保持稳健。

店屋市场的“冰河期”可能已经过去了，但北运河路这两间店屋的“超低”价格，仍然是一个异类。

北运河路位于新加坡第1邮区的核心中央区（CCR），紧邻莱佛士坊金融区和克拉码头。

这里的店屋不是“老房子”，而是能产生持续现金流的商业资产。

但为什么北运河路42号和43号两间店屋尺价仅881新元，而同一条街37号店屋却能以尺价1万3810新元成交？

并非永久地契

两者差距这么大，很多人第一反应是：

37号是永久地契吧？

答案是：并不是——它们都是99年的租赁地契。

那为什么尺价差了15倍？

核心原因不在“地契”，而在于剩余年限和商业价值。

剩余年限不同

37号店屋的地契从2014年起算（地契被“重置”或新颁发），剩余年限接近90年。

而42号和43号店屋的地契虽未报道，但参考周围房屋地契年份，其剩余年限可能在70年左右。

同样是99年地契，两者剩余年限差了几十年——这是价格差距的重要原因。

商业价值差别

37号店屋交易时经营的精品酒店，本身就是一个有稳定收入来源的生意。

买家买下的不只是建筑，更是一个已经验证过的商业模式。

这种“自带租约、有稳定现金流”的物业，在投资者眼中价值远高于空置或低效使用的同类资产。

42号和43号店屋虽未报道其经营产业，但合理猜测，其商业价值要低于37号店屋的精品酒店。

42号和43号店屋的“隐藏价值”

当这并不意味着42号和43号店屋没有商业潜力。

Steward Asia联合创始人Loyalle Chin指出，43号店屋的土地面积1838平方英尺，容积率4.2，潜在买家可将总楼面面积最大化至约7720平方英尺。

这意味着，买家如果愿意投入资金进行改造和扩建，这间店屋的商业价值有巨大的提升空间——从一间两层小店屋，变成一个近8000平方英尺的商业空间。

相比那些已经经营成熟、价格已经被充分挖掘的店屋，42号和43号提供了另一种可能性：

用更低的买入价，换取更大的改造增值空间。

根据博纳产业估算，如今新加坡商业店屋市场，本地公民买家在交易中的占比已达六到七成。

为什么本地买家在“接盘”？

第一，税务优势。

住宅市场的外国买家额外买家印花税已高达60%，但商业店屋不受此限制。

对本地买家来说，店屋完全豁免额外买方印花税和卖方印花税，相比购买第二套或第三套住宅物业可节省高达20%至30%的税负。

第二，稳定租金收入。

2026年第二季，店屋中位租金环比上涨1.1%，达到每平方英尺每月6.50新元。

商业店屋的年化毛租金回报率通常在3%至5%之间。

第三，稀缺性。

全岛保留店屋仅约6500间。

正如莱坊执行董事蔡竺樾所说：“尽管交易活动有所放缓，但由于稀缺性及长期价值，店屋价格保持稳健，预计在2026年仍将吸引具有远见的投资者关注”。

2026年6月5日，国家发展部长徐芳达宣布：

市区重建局将放宽沙球劳路上段和美芝路两个老街区对短期住宿用途的限制，未来可以建新的酒店、背包客栈和服务公寓。

北运河路位于沙球劳路上段保留区内，正好受这一政策影响。

过去，店屋的主要用途是零售、餐饮和办公；

现在，政策松绑让店屋可以经营酒店和服务式公寓。

在旅游复苏的背景下，店屋的盈利能力要远超传统零售，这打开了店屋新的发展空间。

”Loyalle Chin认为，850万新元买下两间店屋是一个相对可及的入场点。

政策松绑加旅游复苏加店屋稀缺——三个因素叠加，店屋正在迎来一个新的周期。

店屋的投资价值，可从三个维度来看：

第一，租金回报。

当前，商业店屋的年化毛租金回报率通常在3%至5%之间，远超住宅的2.5%至3.5%。

因此，租金回报处于可接受的空间。

第二，资本增值。

2025年全年店屋平均尺价约5471新元，北运河路这两间店屋的881新元尺价，仍有巨大的上涨空间。

43号店屋单独出售时，尺价约1398新元——42号和43号合并出售的打包价，相当于打了六折。

类似具有资本增值潜力的店屋，将会很受欢迎。

第三，政策红利。

市区重建局的住宿限制放宽，为店屋创造了新的用途可能，酒店、服务式公寓等高收益用途，可能推高店屋的估值。

这不单是放开了政策大门，还为“购买-装修-出租/转售”打通了关窍，可以带动店屋装修转售市场增长。

但也要注意风险：

99年地契的剩余年限会影响贷款和转售，而店屋的流动性低于住宅，转售周期更长。

此外，改造和用途变更需要政府批准，也存在一定的不确定性。