外国人被额外买家印花税（ABSD）挡在门外，本地富豪来接盘

最近一份最新的豪宅市场报告，彻底颠覆了很多人对新加坡楼市的传统印象：

原来那些动不动几千万的顶级豪宅，现在已经不是外国人在买，而是新加坡本地人自己在扫货。

甚至可以说：

新加坡的富豪，正在主导整个5百万以上的豪宅市场。

从7月到9月，也就是2025年第三季度，171套位于核心中央区（CCR）的豪宅（每套至少500万新币）成交，其中竟然有130套是由新加坡人买下的，占了整整76%。

这个比例，比去年同期还要高。

这波势头太猛了。

为什么？因为本地人的钱，是真的多。

让我们来拆开看看。

外国人被60% ABSD“劝退”，本地买家趁势杀入

自从2023年ABSD上调后，外国人买房需要缴纳60%额外印花税，几乎等于“封杀”。

但市场从来不会空出来。

空出来的位置，被新加坡富豪无缝接管。

专家说：

“豪宅市场的主角已经完全换人，本地买家成了绝对主力。”

甚至连家族办公室（Family Offices）也在增加豪宅配置，把高端住宅当成长期资产、财富保值工具。

你以为豪宅没人买？其实只是换了买家。

成交量、成交价双双暴涨
 

5百万级豪宅被“扫货”， 新加坡富豪们买得不仅多，而且买得大、买得狠。

几个数字你看了会更震惊：

• CCR区域豪宅成交额，一个季度暴涨25.7%，达到17.25亿新币。

• 每套豪宅平均成交价突破1009万新币。

• 3,000+ psf & 5百万以上的单位，从上一季的34套，跳到这一季的50套。

   

谁在贡献这些数字？
 

答案很清楚：
 

本地买家。

而且第三季度卖得最好的几个项目也都是顶级豪宅盘：

• UpperHouse@Orchard Boulevard

• The Robertson Opus

• 21 Anderson

• Watten House

越贵的盘，卖得越快。

10月份更夸张：开发商单月卖出2,424套新私宅，创全年新高

10月份的URA数据更是亮眼：

• 新私宅销量 2,424 套（2025年单月最高）

• 其中 CCR 占了 724 套（比例接近30%）

• Skye at Holland 一盘就卖了 661 套，占 CCR 的 91.4%

   

最关键的一点：

10月买房的人里，86.7%是新加坡公民。
 

外国人只剩 1.3%。

被对比得最明显的数据是：

• 5–6百万区间成交 49 套

  • 31 套被新加坡人买走

  • 13 套被PR买走

  • 外国人只买了 5 套

     

再看 ultra luxury：

• 全岛成交 4 套千万级豪宅

  • 3 套买家是新加坡人

  • 1 套买家是PR

     

其中最“狠”的一个：

Aman Skywater Residences 的一个单位，PR买家豪掷$6,501 psf创纪录。

为什么新加坡人买得起？
 

因为钱，真的在本地

某房地产公司CEO给了一个关键解释：

1. 过去两年，有4,100名富豪迁入新加坡（Henley & Partners 数据）
   ——其中不少已经成功拿到PR或公民，直接计入“本地买家”。

    

2. 新币强、利率低、现金多
   ——这些因素都让豪宅成了最稳的财富储存方式。

    

3. 家族办公室、企业主、第二代富豪，都在加码地产。

“豪宅市场的火，是因为本地钱太多、太敢买、太需要资产保值。”

外国人真的都“跑完”了吗？没有。
 

只是他们也在变聪明。

虽然60% ABSD几乎等于“禁止购买”，但豪宅市场还是有零星外国人出现。

例如：

一位柬埔寨买家，照样花了约510万买下 One Marina Gardens 的单位。

人家知道要付60% ABSD，还是愿意买。

为什么？

• 新加坡稳

• 新加坡安全

• 新币强

• 风险低

   

这就是“避风港效应”，永远存在。

2026年豪宅大战即将来临：多个新盘预计破千万

2026年豪宅市场会很热闹, 预计可能五百万起步的新盘包括：

• Newport Residences

• River Modern

• Dunearn Road GLS

• Holland Link GLS

   

而一些顶级Penthouse，很可能“轻松”上1,000–2,000万新币。

问题来了：

本地买家撑不撑得住？
 

从目前的趋势来看——撑得住，而且还会继续买。

新加坡豪宅市场真正的主角，是本地人

过去我们以为：

豪宅市场 = 外国富豪的游乐场。

事实却是：

2025年的豪宅市场，已经完全变成了新加坡富豪的主场。