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145万！
新加坡又一五房式组屋创了纪录！
8月27日，勿洛南路153B，一套位于16至18层的五房式组屋卖了145万新元。
面积1216平方英尺，折算下来每平方英尺1192新元，是勿洛有史以来五房式组屋的最高成交价。
这是同一栋楼，三个月内第二次破纪录了！
就在5月份，同一栋的153B，也在16至18层，也是1216平方英尺，卖了140万。
三个月，自己把纪录抬高了5万。
8月份还有两套五房式组屋交易，很有意思：
一个115万，一个92万。
它们在同一栋楼，户型也一样，但差了23万！
同样是五房式组屋，为什么差这么多？买家到底在为什么买单？
01
先看勿洛这145万，贵在哪
首先就是，它项目很新。
这个153B属于Bedok South Horizon。项目2016年11月推出，2022年完工，到2026年才刚满五年最低居住年限（MOP）。
也就是说，它是新加坡转售市场上最年轻的一批转售组屋之一，剩余地契还有94年多。而大部分转售组屋楼龄都是二十年往上。
这套组屋是刚出MOP的"次新房"，稀缺性不言而喻。
其次，面积也很大。
目前新BTO的五房式组屋，很多在1100至1200平方英尺左右。1216平方英尺，也算是高配了。
当然，这和动辄1300平方英尺的老五房式组屋没法比——这是新旧组屋的重要区别。
但在新BTO项目中，属于难得的稀缺品。
还有就是，楼层接近顶楼。
Bedok South Horizon 共8栋住宅楼，楼层高度为16至18层。这套房刚好是在16到18楼。
接近顶楼，意味着视野、采光、通风、私密性全是加分项。
最后是，附近的地铁站即将开通。
勿洛南站（TE30）在汤申—东海岸线上，陆路交通管理局的计划是2026年下半年通车。
这个站离153B大约560米，步行也就七分钟。站还没开，钱已经算进房价里了。
等于说，你8月买了这套房，等上几个月，以后出行就能直接坐地铁了。
总结而言，年轻、够大、楼层高、附近的地铁站即将开通——这几个条件凑在一起，才让它突破到145万。
02
同一栋楼差23万，差在哪
同楼不同价。
来看8月份的这两个交易：
它们位于巴西立Pasir Ris One项目530D座，都是五房式DBSS单位，房屋面积约1130平方英尺。
Pasir Ris One由4栋13至14层高的住宅楼构成，房型有三房式、四房式和五房式三种。
两套房在同一地段、同一项目，又是同一户型，一个卖到115万新元，另一个只有92万新元。
差在哪里？
主要是楼层。
115万这套位于10至12楼的顶层，92万的则在1至3楼的低楼层。
在组屋市场，楼层带来的采光、通风、噪音和视野差异，都会成为影响价格的因素。
然后是朝向和景观。
115万这套位于stack 416。
据报道，115万这套是530D座仅有的两个被认为拥有无遮挡景观的stack之一，可以望向附近的盐水湖和巴西立镇公园。
景观不会进房产证，但买家愿意为它多付钱，这也会体现在成交价中。
对比起来就是，92万的那套本来是低楼层，而115万的是高楼层又有朝向和景观加持，自然没法比。
买组屋，买的从来不只是面积和房型。
03
对普通买家来说，这三件事值得想
如果你考虑买组屋，需要认真思考这三件事：
别拿平均价给具体房子定价。
过去12个月，勿洛五房式的中位成交价约78.4万新元，平均成交价约84.3万新元。
但到了8月，同样是勿洛五房式，有一套就卖到了145万新元——几乎是中位价的1.8倍。
这不意味着这套房“贵得离谱”，也不意味着区域价格突然涨了这么多。平均价是一个整体概念，它告诉你的是，大多数房子大概卖多少钱。
楼龄、楼层、朝向、景观，甚至装修和屋况，都会影响实际价格。
看房要具体到"这一套"，而单不是"这个项目"。
别拿"项目最低价"看房。
同一栋530D，115万和92万并存。
看房要具体到"这一套"，而不是"这个项目"。楼层、朝向、景观、装修，每一层都在重新定价。
就拿楼层来说吧，1至3层进出是很方便，但是缺点太过明显了。
单说采光这一项，低楼层易被高楼遮挡，阳光进不来，家里经常阴暗潮湿，有几个人能长期忍受？
别用"组屋都差不多"的心态买房。
你要的只是一个住的地方，选择很多，没有追高的必要。你想要资产增值，就就得看清楚这套房子有几样稀缺性。
新不新、大不大、高不高、离地铁近不近，有无景观等等都要仔细去察看。稀缺性这东西，很难复制。
房子只住不炒是一种生活方式，而期待房子升值是另一种。两者不能混淆。
写在最后
回到开头的问题：一套组屋凭什么卖145万？
因为有人愿意为新楼龄、大面积、高楼层、地铁预期这些稀缺性付钱。即便市场降温，真正稀缺的东西依然有人抢。
花147万买的从来不是"组屋"两个字，而是别人等十年也可能等不来的“那一套”。
问过几个做房产的朋友，谁也说不准这种价格还能撑多久。但有一点大家都同意：
以后在新加坡买房，再也不能拿"组屋都差不多"这句话骗自己了。
问大家一个问题。
145万，在新加坡也能碰到不错的公寓。你要是有这一笔钱，是买勿洛南的次新五房组屋，还是去买公寓？
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