150天前
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椰子总结：
-新加坡人在泰国买豪宅，等12年还拿不到房！
-外国人在东南亚各国买房均有套路，唯有新加坡住打一个真诚！
有不少新加坡人会选择在周边国家购房，既作为投资之用，也可以作为自己未来养老的第二居所。
而近期一批新加坡人正在为自己当年的决定而头疼不已，他们在2013年购入的泰国公寓，历经12年，却因为各种纠纷无法取得房契，眼见即将成为一笔糊涂官司！
图源：早报
一位自雇人士陈先生也是这栋烂尾楼的受害者。他未雨绸缪在自己51岁那年以30万新币的价格买下一个公寓单位，首付款为四成，计划在两年后的2015年拎包入住。
图源：该公寓的游泳设施
当时看上这套房产的原因有很多：
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距离曼谷那那站步行仅10分钟距离。
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附近有医院和国际学校，医疗和教育资源两手在握。
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公寓房型丰富，1-3房都有，还有顶层单位和别墅。
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设施也很完善，配备了家具和装潢、泳池和健身房等也一应俱全。
图源：该公寓的健身设施
可就这样一个当初在所有人眼中都是香饽饽的公寓项目，如今因为各种财务纠纷深陷官司！
从51岁买房，经过12年的等待，陈先生已经成为了63岁的乐龄人士，却眼见着仍然无法入住新房安度晚年！真的欲哭无泪！
图源：早报
这座公寓位于泰国曼谷市中心素坤逸路的公寓，是永久地契。
公寓34层楼，219个单位，其中32个单位都是由新加坡买家持有的。
图源：早报
他们大多抱着投资或者养老的想法选择了这里，但没想到单位交付过程竟然遇到了各种波折。
01）邻居投诉耽误工期
首先是毗邻住户不满建筑施工对自己房屋的影响，于是发起了投诉，他们声称在建造的过程中对自己的房子造成了损害。
发展商对这栋受损的房子进行了修复并给予了赔偿，解决了毗邻住户的问题之后重新开始了施工。
图源：谷歌地图
02）疫情又耽误了工期
所谓屋漏偏逢连夜雨，之后便碰上了百年难遇的新冠疫情，为了完成公寓项目，发展商注资1.75亿泰铢，折合约700万新币，希望能早日转让房契给买家。
这一折腾下来，原本计划在2015年就能交付的房子，就这么生生拖到了2021年。六年之间发展商所欠下的各类款项，成为了拖累这个项目的沉重压力。
图源：网络
03）发展商债务缠身
这里就要说到这个项目背后的财务公司Ocean Life。发展商在和对方洽谈如何调整还款时间表、利率和利息支付等条款时，对方坚持要求全额支付年利率19%的罚息！
这显然给发展商造成了极大的财务压力！而如今这栋公寓一共219个单元截至2025年3月，只售出了111个单元。
不足50%的售出率，让发展商根本没有足够的资金来应付高额的罚息，这也直接导致了后续的房契转让过程被阻碍。
房屋交易网关于该公寓的数据 图源：ddproperty
04）发展商申请业务重整，打财产纠纷官司
2021年10月期间，发展商向法院申请业务重整，隔年起提出一项大宗交易解决债务，虽然获得了50名债权人（占总债权人的约60%）同意，却仍然被主要债权人Ocean Life否决了。
这一财务纠纷官司仍然在继续，在2024年财务公司Ocean Life起诉发展商，要求对方归还19%的年利率；
一审的判决为：发展商只需要偿还本金和8.5%的年利率。
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而对于这一结果，财务公司Ocean Life表示不满，并提出了上诉，因此如今仍然在继续走官司流程。房契获得眼见着遥遥无期。
虽然发展商表示，公司会尽一切努力确保买家能拿到房权，包括寻找新的投资者购入剩余的单位、继续和Ocean Life及逆行协商、以及等待上诉法院的判决结果等等……
但事情到了这一步显然已经一地鸡毛！而对于外国购房者则更加痛苦，因为是跨国置业，新加坡政府机构也难以介入维权，目前唯一的办法就是继续等待！
图源：网络
05）外国买家迟迟拿不到房
一位50岁的黎姓买家在接受采访时显然已经疲态尽显，她甚至表示“我非常愿意给全款（如果可以解决发展商的资金难题），但问题是如果拿不到房契，谁要付？”
而有些买家正在咨询当地律师，不排除联名采取法律行动，但外国人在泰国维权之路更是茫茫，当地的法律政策如何、周期和费用如何，这些都成为了让他们忧愁的不确定性因素。
其实这个项目的反复真的出乎很多人的意料！
购房者陈先生表示，当时买这栋楼盘的时候，也有对发展商做过研究；正因为发现这家开发商在曼谷有多处楼盘，而且具有良好的信誉度，才会选择了它。
之后虽然出现了延迟交房等情况，但考虑到这个项目的基础设施非常优秀，整个楼盘又是曼谷的黄金地段，很多买家也舍不得放弃这项有潜力的投资。
却不想最终最终各种因素叠加，借贷双方产生了不可调和的纠纷，最终让投资者被无辜卷入其中。
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之前的文章中椰子就提醒过各位，由于新加坡有比较完善的法规和行业措施，确保房产市场中的买家权益；很多买家已经习惯了新加坡这样完备政策的保护。
所以，当新加坡的买家走出国门去海外进行购房的时候，就更需要擦亮眼睛多角度核查。
毕竟其他国家并不是新加坡，一旦风险发生、一旦合同存在猫腻，造成的损失将是相当巨大，且难以维权的。
从2017年开始卷起了一股东南亚炒房热，不仅是新加坡的买家，全世界各地的买家都蜂拥而至。
以泰国为例，2017年来自中国的买房者占了外籍买房者的25%，而疫情刚过的2021年曼谷公寓总量达到了55万套，比10年前翻了5倍多。
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可如此高的增量究竟是刚需还是投资炒作？
被捧成香饽饽的东南亚房市场，看起来是一片大好，其实却早已隐藏危机。
1、旁氏骗局防不胜防
比如普吉著名的翡翠天堂海景公寓，CEO在2018年5月被捕，预计造成了10亿泰铢的损失。
图源：网络 CEO被捕图
2、不具项目条件硬要开工
The Peaks Residence项目，在2018年2月19日拿到施工许可之前，就被举报过非法占用林地。
最终2019年3月的时候，泰国军方介入调停，项目虽然已经售完，但不能拥有永久产权无法作为公寓使用，直接改成了租赁产权酒店。
图源：fazwaz
3、疫情影响资金周转难度增加
这种情况其实并不少见，只是泰国没有完整的烂尾楼公司列表公布，因此网上能搜索到的公开资料较少。
图源：reddit
“在芭堤雅、宗滴恩以及更远的海岸边，班佩地区（罗勇府）有很多未完工或废弃的公寓开发项目。个人认为是那些开发商和投机者的资金耗尽了，无法继续完成这些项目。”
不仅是泰国，这些地方的楼市投资都存在一定的风险。
01）马来西亚政策猫腻让人防不胜防
之前椰子曾经报道过超过一百多名新加坡人在新山买房陷入法律纠纷的事件。
图源：8world
这些新加坡人本以为在柔佛新山买的房子所有权归属自己，却没想到只获得了99年的租约，他们不是业主而更像是租客，根本无法自由处置自己所购入的房产。
一位买家表示自己花费了27万5000新币购买了该房屋，之后才发现，这个屋子属于“私人租赁计划”之下，自己根本没有获得完整的产权！而且他们也没有投票权，根本没有办法投选管理公寓的委员会成员。
最关键的是，“私人租赁计划”在当地是有效与合法的，购房者也错过了采取法律行动的时效期。
也就是说，最终的结果，很可能是不了了之。
往期回顾：房价暴涨！170多个新加坡人新山买房后悔了......
02）菲律宾永久产权不允许外国人拥有
菲律宾的产权制度和很多国家不同，虽然有土地和别墅的永久产权，但这部分却不开放给外国人。外国人如果想要购买，只能购买公寓，而不能购买土地和别墅。
外国投资者进入菲律宾买房只能拥有土地租赁权！因此在购买房子的时候一定要确认土地的权属情况，千万避免购买之后才意识到货不对板产生巨大的心理落差。
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部分菲律宾开发商会把别墅项目做成公寓楼的手续，看似和公寓楼一样拥有了房产证，但实际上并没有地契，因此需要特别区分！
而且在菲律宾买房还受限于40%外国人份额，也就是说一个楼盘中外国人持有的房产面积不能超过总面积的40%；否则就只能拥有租赁产权而拿不到房产证。
图源：网络
根据Juwai IQI数据统计显示，2024年世界富人对新加坡的兴趣有所下降，从2023年的第三位滑落到了2024年的第九位。
主要是因为买家更注重生活方式而非公民的身份，选择上更愿意偏向购买度假村、学生公寓和支持他们全球生活的住宅。
在这个排名中，泰国一跃成为了中高净值买家的首选目的地，随后为澳大利亚、加拿大、马来西亚、英国、和韩国、美国、日本和新加坡。
泰国
的确，由于新加坡为了控制房市升温，从2023年4月27日开始，政府将外国人购买住宅房产的额外买房印花税（ABSD）调高30个百分点，上涨至60%。
这一举措直接让很多外国房产投资者望而却步。
图源：todayonline
但新加坡房产仍然具有得天独厚的条件：
01）房市价格稳定攀升
新加坡房产的价格一直都处于稳中有升的趋势之中，虽然对投机者来说，这并不是一笔一本万利的买卖，但是对于避险者来说，却未尝不是投资好去处。
图源：网络
根据数据统计显示，2020年受新冠疫情影响，全年私宅价格涨幅仅为2.2%，之后2021年强劲反弹达到了10.6%，在2022年和2023年逐步回稳，价格增长至8.6%和6.8%，而2024年全年整体私宅价格涨幅是3.9%，为2020年以来涨幅最小。
市场预计，2025年私宅价格还将继续小幅上涨，预计将至少达到3%。
02）新元升值步伐还在继续
投资新加坡不仅仅看中新加坡房产价格的升值空间吗，也是对以新元坚挺的信心。
图源：xe
出于对新加坡经济的看好，新币在2025年4月进一步升值，甚至一度突破5.6。
这也意味着以新币为计价的新加坡房产同步升值，在全球经济下行、反复动荡的大环境之下，显然购入新币计价的资产，内心稳稳的！
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往期回顾：新币汇率暴涨！新加坡这些人赢麻了！
03）完善的法律法规
不同于不少国家各种猫腻的房产政策、国家朝令夕改的行业规范、乱象丛生的行业生态，新加坡有着严格的法规法度。
在新加坡，期房发售之前，开发商就需要支付100%的土地成本，不可以通过银行贷款拿地，而在新加坡土地成本占了建房总成本的60%以上，这也使得烂尾的情况大大降低。
在销售期房的时候，购房者的购房款必须打到新加坡政府的监管账户而不是直接打给开发商，开放商必须要得到政府批准才能从监管账户取钱。
这些都让新加坡购买期房的风险降低到了最小，政府通过每一步的监管，防止开放商投机、潦草完工、圈钱跑路等行为。
的确随着新加坡对房产市场的降温调控，外国人在新加坡买房的热情有所降低，但考虑到这60%令人咂舌的额外印花税，世界有钱人们对新加坡房产投资热情，仍然排名全球第九位！
这一数值其实已经足够说明新加坡房产的魅力了！
